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四者間新中間省略登記(第三者のためにする特約)について

前(親族等から資金の援助を受けて不動産を購入した場合の贈与税対策)

平成29年4月下旬頃、大阪市内の不動産(マンション一室)の売却に係る登記案件を受任しました。

この取引は、いわゆる三ため契約(第三者のためにする特約)により、甲から丁(売買契約は、甲乙間、乙丙間、丙丁間の3つ必要です)に直接所有権を移転(登記の動きも同様)したいとするものでした。

問題は、三者間新中間省略登記の場合は、売買契約の特約及び登記原因証明情報などの書式が広く出回っているのですが、これが四者間新中間省略登記となると、なかなかそれらの書式が見当たらないことでした(もっとも、基本的には、三者間と同じなのですが)。

そこで、三者間新中間省略登記(第三者のためにする特約)の場合における特約及び登記原因証明情報等をベースにして、四者間新中間省略登記バージョンを作成し、管轄法務局に対する事前の相談票による確認をし、それをもって、実際の登記手続き等を進めることにしました。

 

ではまず、ベースになる三者間新中間省略登記(第三者のためにする特約)の場合における契約書に加える特約及び登記原因証明情報等について確認します。

【前提】

・売買契約書自体は、第一の契約:甲乙間、第二の契約:乙丙間の2つ必要です。

(買主の地位譲渡なら1つです。但し、買主の地位が移るので、丙に売買代金が知れることになります。また、地位譲渡の対価は不動産所有権ではなく、包括的な意味での買主の地位ですので、対価全体(土地・建物の区別なく)について消費税が課される可能性があります。)

・第一の契約の買主である乙が自ら所有権を取得せず、第三者(=丙)を指定して、この第三者が受益の意思表示

をし、甲から直接丙に所有権を移します。繰り返しますが、所有権は、甲から一時的にでも乙には移らず、直接丙

に移転します。よって、所有権移転登記の当事者も権利者:丙、義務者:甲となります。

・効果として、乙につき、不動産取得税や登録免許税などの不動産流通税が課されません(乙は一時的にでも所有権を取得していないから)。

⇔決して、中間省略登記が再びできるようになったわけではないです(判決による登記(不動産登記法63条)など一部を除き)。

新中間省略登記と呼ばれることが多いのは、効果がかっての中間省略登記と同じで、理解されやすいためだと思います。

【特約】

第一の契約:甲乙間

①第三者のためにする契約

②所有権留保

③受益の意思表示の受領委託

④買主の移転債務の履行の引受け

第二の特約:乙丙間

①第三者弁済

〈具体的文言〉

新中間省略登記(三者間の場合特約) ※Wordです。

 

【登記原因証明情報】

登記原因証明情報(所有権移転、新中間省略登記(三者間型)) ※Wordです。

※甲、乙、丙の連名にするか、それぞれ作成するかは、別にして、甲だけでなくそれぞれの記名押印をもらう方が無難と思います(登記研究708号141頁以下参照:真正担保のため及び乙は登記義務者に準ずるから)。

 

【その他書面】

記名押印者とその他書面

甲:所有権直接移転証書、受益の意思表示受領委任状

乙:所有権移転先指定書

丙:所有権取得意思確認書

割愛!

 

以上が、三者間新中間省略登記(第三者のためにする特約)の場合における契約書に加える特約及び登記原因証明情報等です。

 

では、四者間新中間省略登記バージョンについて、考えたい思います。

まず、甲乙丙丁の関係性ですが、それぞれ別の法人や個人であり、互いに関連会社であるなどの事情はないです。

つまり、差益が知られてもよいわけではないとのことでした。

そこで、冒頭に記載のとおり、甲乙間、乙丙間、丙丁間でそれぞれ契約書(第三者のためにする特約付)を作成するという業者の方の方針で良いと思いました。

(地位譲渡なら契約書は1つですが、買主の地位が移るので、買主の地位を得た者に売買代金が知れる(=差益が知られる)ことになります。)

 

【特約】

三者間の場合との差異は、結局のところ、乙が指定した丙が自ら受益の意思表示をせず、さらに丁を指定し、丁が受益の意思表示をすることにあります。

ですから、その内容を特約に加えます。

〈具体的文言〉

新中間省略登記(四者間の場合特約) ※Wordです。

 

【登記原因証明情報】

これに対応する登記原因証明情報です。

登記原因証明情報(所有権移転、新中間省略登記(四者間型)) ※Wordです。

 

ということで、これらを念のため、管轄法務局に確認してもらい、特に問題ないとの回答でしたので、最初の甲乙

間決済(異時決済)に望み、この決済から約半月後の日付で丁名義への移転登記がうたれた謄本を後日受け取りま

した。

なお、このような新中間省略登記に興味のある方は、お気軽にお問い合わせください。

責任をもって対応させてもらいます。

 

 

※なお、四者間新中間省略登記については、登記情報633号50頁にも掲載されているらしいです。

 

 

最後に、本日紹介する本は、

福田龍介(2010年)『新・中間省略登記が図解でわかる本』住宅新報社.

です。

題名のとおり、新中間省略登記について書かれた本です。

分かりやすく書かれており、当初ほとんど知識のなかった私ですら、今では、上記のとおり、無事、新中間省略登

記の実務をこなすことができております。

また、書式も場合ごとに掲載されており、実務にとても役立つ書籍であると思います。

(割愛した上記書式も載ってます!!)

本当にお世話になっております。ありがとうございます。

 

さて、次回は、遺言(遺産分割方法の指定)に反する遺産分割協議についてか、渉外不動産取引について書きたいと思います。

 

次(遺言(遺産分割方法の指定)に反する遺産分割協議について)